近日，国家统计局披露前五月70城房价环比普遍下降，同比降幅继续收窄。与此同时，我们基于对阳光家缘大数据的监测，5月广州一手住宅网签面积超过75万平方米，环比、同比增长分别超三成、超四成。为什么全国市场和区域市场如此分化？
进入“波浪式前行”新常态
说实话，一般老百姓只是想买套房安家或改善一下现有生活品质，并没有意识和习惯去思考那些太遥远、太宏观的问题，也懒得从这些纷乱复杂的数据中去找到那些与产业发展相关的本质趋势。根据笔者的观察，当前楼市是在多重因素交织下进入了“波浪式前行”状态，搞经济分析和产业研究的人喜欢用“周期性波动”来描述现下的状况，从长远和更大的方向来讲，这实际是市场经济在脱离“非正常干预”后不断追求动态平衡和回归良性循环的“前夜”。
不能把“波浪式前行”看成市场的“缺陷”，而应该视之为生命力的体现。资料图片
关注南方+房产频道新闻的读者前几天应该注意到了，广州已经在借助一份《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，向社会放风要全面彻底取消政府对房地产市场的全面取消限购、限售、限价。有人问，广州去年已经开始放开了，为什么现在突然要强调这个？
在笔者看来，这透露出一个明确的信号，政府在管理房地产这个问题上，以后会更加注意“按市场规律办事”了，说到底就是要构建“弹性调控”体系，在波动中修复市场机制，而非追求“零波动”。而对企业和开发商来说，则要建立“反脆弱”能力，在周期起伏中优化资产负债表，通俗来说，就是要认真干、好好干、负责任地干，因为将来吃饭、喝粥都靠你们自己了，你们得靠诚信和能力吃饭，别指望别人来“包你成功”了。当然，对个人来说，也需要树立“长期主义”视角，注意在波动中捕捉价值洼地，最重要的是，别搞投机炒房的事了，更不能因为房价短期波动就闹退房，因为哪天房价涨上去了你也不会给开发商“奖励补偿”。
当然，笔者在这里并不是要故意重复那些“正确废话”，而是想不厌其烦地告诉大家一个道理：在经济周期性波动或更复杂的外部环境影响下，任何人都不能改变风向，这是市场成长和发展的客观规律。但我们可以在了解经济周期规律的前提下，做好研究和数据分析，这样就能够规避较大的风险，从而减少损失。特别是在市场止跌回稳的关键时期，“波浪式前行”实质反映的是一种旧模式退场与新规则重构的过渡形态，这个时候“信心比黄金还贵”，我们不能把“波浪式前行”看成市场的“缺陷”，而应该视之为生命力的体现。它像海洋的潮汐，既带来风险，也孕育机遇。正如经济学家所言：“经济周期不是需要消除的疾病，而是推动创新的引擎。”只有理解并尊重波浪式前行的规律，方能在楼市的长河中行稳致远。
前五月的数据也告诉我们一个规律和趋势，市场波动幅度将逐步收窄，最终形成“商品房+保障房”双轨并行、区域分化加剧的新格局。这几天我们在跟一些市场人士聊天，经常提到一句话，就是要摒弃“周期投机”思维，转向“资产配置”逻辑。房企则需在“产品力”与“安全边际”间找到新平衡点。
开发商不仅要保交付，还要交好房。资料图片
不知道读者们身边有没有这样的朋友，两年前在市场高位时把旧房子卖掉了，然后以“极其优惠”的价格买了一套大平层或叠墅，当时以为赚了大便宜。因为这一出一进，形成了一个几百万的利益差。但“好景不长”，这位朋友笑音刚落，楼市就因为转型而进入周期性震荡，尽管从去年下半年以来在多方努力下已经实现止跌回稳，但原来买回来的那套房，在账面上似乎已经跌掉了1/3的价格——几乎抹平了他原来得到的那些利润。更揪心的是，说好的交付时间一拖再拖，到现在都没能入住。
这个案例给我们揭示一个什么样的行业现象？笔者不怕得罪人，就想说点真话。实际上，有少部分开发商，一旦遇到点困难，就会因为利益问题而放弃自己的道德底线，结果造成了一种商业上“三输”的局面：一是项目搞不下去了，二是把市场秩序搞乱，三是砸了自己的口碑和招牌。而出了问题，网络上总有一些别有用心的人，总喜欢把“屎盆”扣到监管部门的头上，认为是有人默许或纵容开发商这样干。
其实，这在逻辑上是讲不通的。试想，项目搞不下去，房子就交不了，企业必然消极履行缴交税费及其他义务责任，甚至影响到上下游几十个关联产业的发展，政府还要调动大量资源来帮助企业保交付和维护社会稳定。同时市场秩序乱了，必然损害交易安全和购房者的信心，进而拖慢市场止跌回稳，监管部门怎么会纵容企业这样去做呢？这里边没有一种结果是对政府部门有利的。
保交楼将倒逼行业转型
每当听到身边有朋友收不了房，笔者的心里就特别难过。近年来，国内房地产市场正在经历全面转型和深度调整的短期阵痛，部分房企因资金链断裂、债务违约等问题陷入困境，导致全国多地出现楼盘烂尾现象。虽然各层级的政府部门持续出台各种应对措施，督促和帮助行业保交楼，大部分企业也都在想尽办法、保质保量完成任务，但是，还是有个别企业无法按时兑现当初对购房者许下的承诺。当企业没有了履约能力和信用基础，只能面临一个结局，那就是等待被行业淘汰出局。有些购房者倾尽积蓄，却面临“房财两空”的窘境，社会矛盾日益凸显。在此背景下，“保交楼”仍将是未来一段时间稳预期、防风险、惠民生的核心命题。
昨天跟一个朋友吃饭，还听他聊到，经多方努力，其购买的合景某高端地产项目，前段时间终于交楼了。但这是他们这一批交了，其他南边的楼栋都还没有建好，什么时候能交还真说不准。当前，从中央到地方，从金融监管到司法实践，一场以“保交楼”为目标的攻坚战正在全面展开。唯有筑牢“保交楼”防线，才能为楼市健康发展奠定坚实基础。这位朋友毫不讳言地告诉笔者，没有政府和金融部门的坐镇和努力，有些项目公司宁愿一直背着“老赖”的骂名，也不会真心痛快地交楼。“我给钱，你交楼。”这其实是对开发商的最低要求了，你连这个都做不到，那就是没有底线了。从整个行业来说，一颗老鼠屎，往往会坏了一锅汤。
个别企业无法按时兑现当初对购房者许下的承诺。资料图片 南方+ 冯善书 拍摄
在笔者看来，烂尾楼绝非简单的市场波动现象，其背后是购房者权益的受损与金融风险的暗流涌动。对普通家庭而言，一套房往往承载着几代人的积蓄与对美好生活的期待。开发商交不了楼，不仅扰乱市场秩序，还会侵蚀市场信心。
客观来说，在广东，保交楼攻坚战已取得阶段性成果。前段时间，交付压力山大的碧桂园还在说，碧桂园正以“砸锅卖铁保交房”的决心展开极限自救。作为保交楼的主力房企，这家企业2022—2024年累计交付房屋超168万套，位列行业首位，并通过债务重组、资产处置等措施全力保障交付任务。当然，这背后离不开政府“白名单”以及融资协调机制对其272个项目的支持，否则，项目不可能那么快复工和交付。同时，也有一些网络声音反映，部分项目因资金分配不均导致进度差异，个别地区出现工程质量问题。但瑕不掩瑜，只要企业发展的大方向没错、底线思维还在，那么，其战胜困难的希望就还在。社会应该给予其更多宽容和耐心。
在笔者看来，保交楼不仅是守护民生底线的必然要求，也是修复市场信心的核心抓手，更是防范金融风险的防火墙。保交楼不能止于“头痛医头”，更需构建长效机制，从根本上化解风险。有专家说，广东通过资金监管“全链条”覆盖、加速市场主体“优胜劣汰”、打通法治保障“最后一公里”等多维度推进系统性改革措施来促进保交楼，事实证明是有效的。
保交楼不仅是一道经济命题，更是一份民生答卷。它考验着政府的市场治理能力，检验着企业的社会责任担当，也丈量着法治社会的进步尺度。唯有以“交付”为锚，方能稳住楼市之舵，让“住有所居”的梦想照进现实，为经济高质量发展筑牢根基。在广东这片改革热土上，保交楼的实践正为全国提供鲜活样本。从更长周期看，保交楼将倒逼房地产行业转型。当“高杠杆、高周转”模式退场，房企必须回归产品力与服务力竞争。那些能平衡资金安全与工程进度的企业，将在市场洗牌中占据先机。
南方+记者 冯善书
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